Sắm được căn nhà ở một
thành phố của Canada luôn là nỗi đau đầu thường trực của những nhà định cư muốn đầu tư tại Canada. Thử làm một phân tích nhỏ
nhằm trả lời câu hỏi: Cần có mức thu nhập bao nhiêu để mua nổi một căn nhà khi
định cư tại Canada tính theo mức trung bình toàn quốc và ở tám thành phố lớn?
Khó hay dễ
Phân tích này giả định giá nhà bán lại trung bình vào tháng
5 theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Canada, trả trước 5% và ký mortgage kỳ
hạn 5 năm với mức lãi suất cố định 2,99%. Để tính cần có thu nhập
bao nhiêu để trả được các khoản mortgage định kỳ, phân tích này dùng tỉ số tổng
mức trả nợ.
Chỉ số này được các ngân hàng dùng làm số đo chuẩn mực về việc
đủ khả năng trả nợ. GDS giúp ước lượng phỏng chừng ta có thể kham nổi căn nhà
giá trị bao nhiêu. Nhìn chung, ta xem như đủ khả năng sắm nhà nếu mức trả nợ
mortgage, thuế địa ốc và chi phí sưởi hàng tháng chiếm không quá
32% của tổng mức thu nhập gia đình.
 |
| Sắm được căn nhà luôn là nỗi đau đầu những nhà định cư muốn đầu tư tại Canada |
Với một căn nhà giá trung bình toàn quốc, mức trả nợ
mortgage sẽ là $1.930. Cộng thêm ước tính $333 tiền đóng thuế địa ốc và $120
chi phí sưởi, tổng cộng ta phải trả $2.383, mà tính cho cả năm sẽ là 32% của
$89.363. Đó là mức thu nhập tối thiểu ta cần có để kham nổi một căn nhà ở mức
giá trung bình toàn quốc.
Các số liệu mới nhất của Cơ quan Thống kê Canada là của năm
2011, và theo đó mức thu nhập trung vị của gia đình từ lao động là $64.730. Giả
định mức thu nhập đó tăng 2% mỗi năm trong ba năm qua, ta có con số của năm
2014 là $68.692, vẫn còn thấp hơn mức thu nhập tối thiểu cần có để mua một căn
nhà theo giá trung bình toàn quốc.
Toronto và Vancouver có ảnh hưởng lớn tới mức thiếu hụt này,
một phần là do giá cao và một phần là do các mức thu nhập trung vị ở hai thành
phố này thấp hơn so với các thành phố khác. Mức thu nhập trung vị của gia đình
từ lao động ở Vancouver thấp hơn một nửa so với mức cần có để mua nổi căn nhà
trung bình, và con số của Toronto cũng thấp hơn nhiều. Các mức thu nhập ước
tính của Calgary thấp hơn một chút so với mức mà một gia đình cần để mua nhà,
nhưng không chênh lệch nhiều như hai thành phố kể trên.
 |
| Ở những thành phố đắt đỏ, nhất là Toronto và Vancouver, một số người sẽ chẳng bao giờ mua nổi một căn nhà |
Các thành phố như St. John’s, Halifax, Winnipeg và Saskatoon
có triển vọng sáng sủa hơn về khả năng mua nhà vì chi phí mua và “nuôi” nhà
tương xứng với mức thu nhập. Còn Montreal là thị trường khó khăn với mức thu nhập
gia đình thấp hơn nhiều so với mức thu nhập ước tính cần có để có căn nhà trung
bình.
Một điều cần cân nhắc nếu bạn đối chiếu những con số này với
tình huống của chính mình là các con số này thể hiện mức thu nhập gia đình tối
thiểu cần để mua một căn nhà trung bình. Để có thể mua và “nuôi” nhà và đủ khả
năng trang trải các chi phí sinh hoạt khác, bạn nên nhắm tới tỉ số GDS bằng 25%
hoặc thấp hơn.
Săn nhà ở Toronto,
Canada...quá dễ?
Ở những thành phố đắt đỏ, nhất là Toronto và Vancouver, đã tới
lúc thừa nhận rằng một số người sẽ chẳng bao giờ mua nổi một căn nhà. Chi phí
vay nợ đã xuống tới mức rất thấp rồi, và triển vọng dài hạn là lãi suất sẽ tăng
lên. Bởi vậy, nên tạm quên đi hy vọng chi phí vay mượn thấp hơn để hỗ trợ khả
năng trang trải. Là thành phố lớn nhất của Canada nhưng Toronto lại không đông
đảo, xô bồ như New York hay Tokyo mà có vẻ thanh lịch êm đềm giống San
Francisco. Tại đây, người đến từ châu Á, Nga và châu Âu mua nhà cho con đi du học
hoặc định cư lâu dài ngày càng đông vì môi trường đầu tư hấp dẫn và thủ tục sở
hữu nhà quá dễ.
 |
| Giá nhà giảm xuống sẽ giúp một số người muốn mua nhà |
Giá nhà giảm xuống sẽ giúp một số
người muốn mua nhà, nhưng nó không có tác động lớn như ta tưởng. Thật vậy, giá
nhà trung bình có thể giảm mạnh tới 20% ở cả Toronto và Vancouver mà vẫn còn
ngoài khả năng trang trải của những gia đình có mức thu nhập trung vị. Các
phương án thay thế cho việc mua nhà ở thành phố lớn: Mua căn hộ condo và quyết
tâm sống ở đó lâu dài, thậm chí với con cái; mua nhà ở ngoại ô và chịu khó đi lại
để tới chỗ làm; dời ra chỗ xa hơn và ở tại nơi có thị trường bất động sản hợp
túi tiền của mình hơn; hoặc từ bỏ ý định mua nhà và ở nhà thuê.
Một phương án khác, ít nhất là với
giới trẻ ở độ tuổi đôi mươi là dời về lại ở chung nhà với cha mẹ của mình hoặc
cha mẹ của vợ/chồng và dành dụm cho tới khi đủ khả năng trả trước một khoản tiền
lớn để mua nhà. Hoặc thuê một căn hộ nhỏ và cắt giảm các chi phí tiêu xài tới mức
tối thiểu. Ở thời điểm giữa năm 2014, nếu muốn sở hữu nhà tại một số thành phố
thì cần phải có những biện pháp tiết kiệm thật dè xẻn.
Toronto là một trong những trung
tâm thương mại, tài chính và công nghiệp lớn nhất thế giới với diện tích khoảng
630 km2 nhưng dân số chỉ 2,5 triệu người. Thành phố này vốn nổi tiếng là đa văn
hóa, sắc tộc, nghệ thuật và được xem là một trong những thành phố an toàn nhất
Bắc Mỹ. Du học sinh của Đại học Toronto thường chọn nơi đây làm nơi an cư.
Trước năm 2008, thị trường đầu tư tại Canada về nhà đất
ở Toronto bị ảnh hưởng nặng nề bởi khủng hoảng bất động sản toàn cầu nhưng từ
năm 2010, giá bất động sản đã hoàn toàn ổn định, mỗi năm chỉ tăng thêm 7%.
Nick Thompson, đại diện bán hàng của Harvey Kalles Real
Estate Ltd - Một công ty môi giới bất động sản có uy tín tại Canada cho hay
"Thông thường khi mua nhà ở các nước sẽ tính theo m2. Giá một m2 đất là
bao nhiêu tiền và sẽ nhân với diện tích để biết được tổng giá trị nhà đất sẽ
bán. Còn tại Canada, giá bán một căn nhà thường định giá tổng thể gồm cả nhà và
đất là bao nhiêu tiền mà không chia ra m2. Với cách tính như vậy, hiện một căn
nhà hoàn thiện có sân vườn tương đối rộng ở đây được giao bán từ 868.000 đến
6.000.000 đô la Canada (Khoảng 698 USD)".
 |
| Không có bất cứ hạn chế nào đối với người nước ngoài đầu tư Canada sở hữu bất động sản |
Thompson còn cho biết thêm luật kinh doanh bất động sản của
Canada không có bất cứ hạn chế nào đối với sở hữu bất động sản của người nước
ngoài tại Toronto. Chính phủ nước này chỉ thu một số loại thuế trước khi người
mua nhận nhà, số tiền bị thu nhiều hay ít tùy thuộc vào người mua có nhập cư
hay không. Người mua không cư trú, trong trường hợp này sẽ phải đóng nhiều thuế
hơn.
Thế nào là người không có cư trú? Người sống ở Canada chỉ 6
tháng hoặc ít hơn 6 tháng một năm sẽ được xếp vào dạng không cư trú, dạng này
có thể mở một tài khoản ngân hàng ở địa phương và mua bất động sản bằng số tiền
đó. Người sống ở Canada hơn 6 tháng trong một năm sẽ được làm thủ tục nhập cư
và hưởng ưu đãi mua nhà như người bản địa.
Việc thế chấp vay ngân hàng mua nhà cũng tương tự. Phần lớn
người sống ở Canada khi mua nhà đều được vay tiền, thời hạn vay lên tới vài chục
năm nhưng phải có thu nhập ổn định (có công việc). Và nếu là một cư dân của
Canada, người mua thường được vay đến 75% giá trị căn nhà, thời hạn cho vay lên
tới 25 năm. Nếu là người không cư trú, tùy thuộc vào thời gian lưu lại và khả
năng chi trả, sẽ chỉ được vay tối đa 35% giá trị nhà.
Khi mua ngôi nhà thứ hai, người nước ngoài cần cân nhắc kỹ.
Mua căn nhà đầu tiên có sự ưu tiên về thuế nhưng căn nhà thứ hai thì sẽ bị đánh
thuế rất cao vì chính phủ Canada quy định căn nhà đầu tiên được coi là nhà để ở
và căn nhà thứ hai trở đi được coi là đầu tư.
Muốn giao dịch nhà tại Canada, người mua phải thông qua các
công ty môi giới, chi phí cho một lần mua nhà trọn gói vào khoảng 1.500 đô la
Canada (1.300 USD). Điều này được làm hợp đồng rõ ràng và người bán nhà khi đã
sử dụng dịch vụ của một công ty môi giới thường không được sử dụng công ty môi
giới khác cùng một lúc.
Nghi Phương
EmoticonEmoticon